Die Familien-KG: Immobilien übertragen, Kontrolle behalten.

Stefan Staib, Steuerberater · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit ca. 3 Minuten

Viele Immobilieneigentümer stehen vor demselben Zielkonflikt: Steuerlich wäre es klug, Vermögen früh und in Tranchen zu übertragen. Persönlich möchte man aber weder auf die Mieteinnahmen verzichten noch die Entscheidung über Verkauf, Finanzierung oder Sanierung aus der Hand geben. Die Familien-KG in Kombination mit einem Vorbehaltsnießbrauch löst genau diesen Konflikt.

Das Prinzip: Eigentum wandert, Steuerung bleibt.

Die Eltern bringen ihre Immobilien in eine Kommanditgesellschaft ein. Sie selbst übernehmen die Rolle des Komplementärs oder sichern sich die Geschäftsführung über den Gesellschaftsvertrag. Die Kinder erhalten schrittweise Kommanditanteile.

Damit wird das Vermögen nicht mehr Objekt für Objekt, sondern über Gesellschaftsanteile weitergegeben. Eine Wohnung muss nicht mehr ins Grundbuch eines Kindes, eine Teilübertragung von 10 % ist ebenso möglich wie von 40 %. Der Gesellschaftsvertrag regelt, wer entscheidet – unabhängig davon, wem wie viel gehört.

Warum der Nießbrauch den Unterschied macht.

Behalten sich die Eltern bei der Schenkung den Nießbrauch an den übertragenen Anteilen vor, stehen ihnen die Erträge weiterhin zu. Gleichzeitig mindert der Kapitalwert des Nießbrauchs die steuerpflichtige Bereicherung der Kinder. Seit 2009 ist dieser Abzug uneingeschränkt möglich.

Der Kapitalwert ergibt sich aus dem Jahreswert der Nutzung und einem altersabhängigen Vervielfältiger, den das Bundesfinanzministerium jährlich auf Basis der aktuellen Sterbetafel veröffentlicht (§ 14 BewG). Je jünger der Nießbraucher, desto höher der Abzug. Der Jahreswert ist allerdings auf den Steuerwert geteilt durch 18,6 gedeckelt (§ 16 BewG).

Ein Rechenbeispiel.

Ein 65-jähriger Vater hält über eine Familien-KG ein schuldenfreies Wohnportfolio mit einem Steuerwert von 4 Mio. € und 160.000 € Jahresreinertrag. Er schenkt jedem seiner zwei Kinder 40 % der Anteile.

Die Ersparnis liegt bei rund 172.000 € je Kind. Nach zehn Jahren steht der Freibetrag erneut zur Verfügung. Mit dem Tod des Vaters erlischt der Nießbrauch, ohne dass erneut Erbschaftsteuer anfällt. Stirbt der Nießbraucher allerdings sehr früh nach der Schenkung, wird die Steuer nach § 14 Abs. 2 BewG berichtigt.

Vereinfachte Darstellung; Vervielfältiger gerundet, maßgeblich ist das BMF-Schreiben für den jeweiligen Stichtag.

Worauf es in der Praxis ankommt.

• Vermögensverwaltend bleiben: Die KG sollte gewerblich entprägt sein. Dann bleiben die Einkünfte solche aus Vermietung und Verpachtung, und Verkäufe nach Ablauf von zehn Jahren sind einkommensteuerfrei. Die erbschaftsteuerliche Verschonung für Betriebsvermögen gibt es dafür nicht – sie wäre bei Wohnimmobilien ohnehin meist ausgeschlossen.
• Schulden beachten: Übernehmen die Kinder anteilige Darlehen, gilt das als Gegenleistung. Die Schenkung wird teilentgeltlich, und für Objekte innerhalb der Zehnjahresfrist kann ein privates Veräußerungsgeschäft entstehen.
• Grunderwerbsteuer: Einbringung und Übertragung an Kinder sind regelmäßig steuerfrei. Die Haltefristen des Grunderwerbsteuergesetzes müssen aber in die Planung.
• Nießbrauch sauber ausgestalten: Wer Erträge und Stimmrechte behält, muss genau regeln, welche Rechte beim Kind verbleiben. Sonst drohen ertragsteuerliche Zurechnungsfragen.
• Rückforderungsrechte: Definierte Rückfallgründe (Vorversterben, Insolvenz, Scheidung ohne Güterstandsklausel) schützen das Vermögen, ohne die Schenkung zu entwerten.
• Minderjährige Kinder: Hier sind ein Ergänzungspfleger und gegebenenfalls eine familiengerichtliche Genehmigung nötig.

Für wen sich die Familien-KG eignet.

Die Struktur lohnt sich typischerweise ab einem Immobilienvermögen, bei dem die persönlichen Freibeträge allein nicht mehr reichen – und wenn die Eltern den Übergang über zehn bis zwanzig Jahre steuern möchten. Sie ist kein Steuersparmodell von der Stange, sondern ein Familienvertrag mit steuerlicher Wirkung.

Fazit.

Die Familien-KG mit Vorbehaltsnießbrauch verbindet frühe Vermögensübertragung mit voller Steuerungshoheit. Entscheidend sind ein durchdachter Gesellschaftsvertrag, die richtige Reihenfolge der Schritte und ein Blick auf die Finanzierung.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung. Rechtsstand: Oktober 2026. Für die Richtigkeit im Einzelfall übernehmen wir keine Gewähr.