Neuer Freibetrag? Warum die Erbschaftsteuer jetzt in Bewegung ist.
Bundesverfassungsgericht, Lebensfreibetrag, Unternehmensfreibetrag – und warum das geltende Recht für viele Familien günstiger ist.
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Immobilien an die nächste Generation
Ihre Immobilien. Ihre Kinder. Eine Übergabe mit Plan.
Wer früh und in Schritten überträgt, spart oft sechsstellige Steuerbeträge – und behält trotzdem Mieteinnahmen und Mitsprache. Wir entwickeln mit Ihnen den Fahrplan, der zu Ihrer Familie passt.
Für Eigentümer vermieteter Immobilien – und für Kinder, die das Thema mit ihren Eltern angehen möchten.
Warum Planung den Unterschied macht
Die Freibeträge erneuern sich alle zehn Jahre – aber nur für den, der sie nutzt.
Jedes Kind kann von jedem Elternteil 400.000 € steuerfrei erhalten – und das alle zehn Jahre erneut. Wer erst im Erbfall überträgt, nutzt diese Freibeträge nur einmal.
500.000 €Freibetrag für den Ehegatten
400.000 €je Kind und Elternteil
200.000 €je Enkel
Heute800.000 €steuerfrei je Kind
Nach 10 Jahren+ 800.000 €Freibeträge erneut verfügbar
Nach 20 Jahren+ 800.000 €Freibeträge erneut verfügbar
Zusammen2,4 Mio. €je Kind steuerfrei
Vereinfachte Darstellung bei beiden Elternteilen als Schenkern. Die Erbschaftsteuer steht derzeit vor dem Bundesverfassungsgericht und in der politischen Reformdiskussion – das geltende Recht ist für frühe, planvolle Übertragungen günstig.
Ein Beispiel
Verschenken, ohne loszulassen.
Ein 65-jähriger Vater schenkt seiner Tochter ein Mehrfamilienhaus mit einem Steuerwert von 1,2 Mio. €. Behält er sich den Nießbrauch vor, bleiben die Mieteinnahmen bei ihm – und der Wert der Schenkung sinkt um den Kapitalwert des Nießbrauchs.
Schenkungsteuer
ohne Nießbrauch152.000 €
mit Vorbehaltsnießbrauch11.374 €
Vereinfachtes, illustratives Beispiel: Jahresreinertrag 54.000 €, Vervielfältiger gerundet, Freibetrag 400.000 €. Kein Ergebnis für einen konkreten Fall.
Die Wege der Übertragung
Es gibt nicht den einen richtigen Weg – sondern die passende Kombination.
Welche Gestaltung passt, hängt von Ihrem Bestand, Ihrer Versorgung, Ihrer Familie und Ihrem Zeithorizont ab. Zu jedem Weg finden Sie einen ausführlichen Fachbeitrag.
01
Schenkung unter Nießbrauch
Eigentum übertragen, Mieteinnahmen behalten, Schenkungsteuer deutlich senken.
Fachbeitrag 02Familien-KG
Anteile schrittweise übertragen – die Entscheidungen bleiben über den Gesellschaftsvertrag bei Ihnen.
Fachbeitrag 03Verkauf an die Kinder
Zum Marktwert an die Familien-KG verkaufen: steuerfreie Tilgung für Sie, neue Abschreibung für die Kinder.
Fachbeitrag 04Güterstandsschaukel
Vermögen steuerfrei zwischen Ehepartnern verlagern – damit beide Eltern ihre Freibeträge nutzen können.
Fachbeitrag 05Immobilien-GmbH
Bestand bündeln, Grunderwerbsteuer reduzieren und Anteile später planvoll übertragen.
Fachbeitrag 06Familienstiftung
Größere Vermögen über Generationen zusammenhalten und vor Zersplitterung schützen.
Fachbeitrag
Worauf es ankommt
Fünf Fehler, die in der Praxis am meisten kosten.
Viele Übertragungen scheitern nicht an der Steuer, sondern an Details im Vertrag, an der Reihenfolge oder am Zeitpunkt.
- Zu spät beginnen. Jede ungenutzte Zehnjahresperiode verschenkt Freibeträge in sechsstelliger Höhe.
- Berliner Testament ohne Ergänzung. Die Freibeträge der Kinder nach dem ersten Elternteil gehen verloren.
- Darlehen einfach mit übertragen. Übernehmen Kinder Schulden, kann ein steuerpflichtiger Teilverkauf entstehen.
- Keine Rückforderungsrechte. Ohne sie ist die Immobilie bei Scheidung, Insolvenz oder Vorversterben des Kindes ungeschützt.
- Pflichtteil übersehen. Beim Vorbehaltsnießbrauch läuft die Zehnjahresfrist für Pflichtteilsansprüche nicht an.
Lighthouse Insights
Alle InsightsWeiterlesen: Fachbeiträge zur Vermögensübertragung.
Das Berliner Testament: eine teure Tradition?
Warum das beliebteste Ehegattentestament bei größerem Vermögen oft sechsstellige Steuerbeträge kostet – und wie wenige Klauseln das ändern.
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Die Familien-KG: Immobilien übertragen, Kontrolle behalten.
Wie Eltern Vermögen früh an die nächste Generation geben – und dabei Erträge und Entscheidungen in der Hand behalten.
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Kostenlose Checkliste
Immobilien an die nächste Generation übertragen.
Vier Seiten, sieben Abschnitte zum Abhaken: Bestandsaufnahme, Ziele und Familie, steuerlicher Rahmen, Gestaltungswege, Absicherung im Vertrag, Testament und Vorsorge sowie die Unterlagen für das Erstgespräch.
- Alle Freibeträge und Fristen auf einen Blick
- Die wichtigsten Gestaltungswege mit Verweis auf die Fachbeiträge
- Unterlagenliste zur Vorbereitung Ihres Gesprächs
So begleiten wir Sie
Vom ersten Gespräch zur umgesetzten Übertragung.
Schritt 1
Strukturgespräch
60 Minuten mit Stefan Staib, vorbereitet durch eine schriftliche Analyse Ihrer Angaben: welche Wege infrage kommen, in welcher Reihenfolge und mit welcher Größenordnung. 595 € inkl. USt.
Schritt 2
Fahrplan
Wir rechnen die Varianten durch – Schenkungsteuer, Einkommensteuer, Grunderwerbsteuer – und legen mit Ihnen die Schritte über die nächsten Jahre fest.
Schritt 3
Umsetzung
Gemeinsam mit Ihrem Notar: Verträge, Gesellschaften, Steuererklärungen. Und danach die laufende Begleitung, damit die nächste Zehnjahresperiode nicht ungenutzt verstreicht.
Ihr Ansprechpartner
Stefan Staib
Steuerberater, Diplom-Betriebswirt, Master of International Taxation
Als ehemaliger Leiter der Steuerabteilung eines der größten europäischen Immobilienkonzerne, seinerzeit börsennotiert im MDAX, bringt Stefan Staib fundierte Erfahrung in der Besteuerung und Strukturierung von Immobilien mit. Seit 2013 ist er Gesellschafter und Geschäftsführer von Lighthouse. Sein Fokus: steuerlich durchdachte Immobilienstrukturen, der Schutz von Vermögen und die vorausschauende Nachfolgeplanung.
Häufige Fragen
Was Eigentümer und ihre Kinder fragen.
Ab wann lohnt sich eine geplante Übertragung?
Spürbar ab einem Immobilienvermögen, das die Freibeträge übersteigt – grob ab einer Million Euro je Kind. Darunter reichen oft die persönlichen Freibeträge und ein sorgfältiger Schenkungsvertrag.
Wann sollten wir anfangen?
So früh wie möglich. Die Freibeträge stehen alle zehn Jahre neu zur Verfügung; jede ungenutzte Periode lässt sich nicht nachholen. Viele Familien beginnen zehn bis zwanzig Jahre vor dem geplanten Ruhestand.
Behalte ich nach der Übertragung meine Mieteinnahmen?
Ja, wenn Sie sich den Nießbrauch vorbehalten oder die Immobilie an die Kinder verkaufen und den Kaufpreis als Darlehen stunden. Welcher Weg besser passt, hängt von Ihrer Versorgung und Ihren Zielen ab.
Wie behandeln wir mehrere Kinder gerecht?
Über eine Verteilung nach Wert, über gemeinsame Beteiligungen in einer Familiengesellschaft oder über Ausgleichsregelungen im Vertrag. Das gehört von Anfang an in die Planung.
Brauchen wir einen Notar?
Ja. Grundstücksübertragungen und viele Gesellschaftsverträge müssen notariell beurkundet werden. Wir arbeiten eng mit Notaren zusammen und bereiten die steuerliche Seite vor.
Muss ich meine Steuerberatung wechseln?
Nein. Das Strukturgespräch und die Planung der Übertragung sind unabhängig von Ihrer laufenden Steuerberatung möglich.
Lighthouse Steuerberatung
Gute Übergaben entstehen vor der nächsten Zehnjahresfrist.
Sprechen wir darüber, wie Ihre Immobilien geordnet, steuerlich klug und familiengerecht an die nächste Generation gehen.