Immobilien in die eigene GmbH übertragen: 90 % weniger Grunderwerbsteuer.

Stefan Staib, Steuerberater · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit ca. 4 Minuten

Viele Immobilieneigentümer möchten ihren Bestand in eine vermögensverwaltende GmbH überführen: wegen der niedrigen Steuer auf laufende Mieten, für die Nachfolge oder um künftige Investitionen zu bündeln. Das größte Hindernis ist die Grunderwerbsteuer. In Nordrhein-Westfalen kostet sie 6,5 % – bei einem Portfolio von 2 Mio. € also 130.000 €. Mit der richtigen Gestaltung lässt sich dieser Betrag um rund 90 % senken.

Der Kern: Grunderwerbsteuer nur auf den vereinbarten Preis.

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach der Gegenleistung, also nach dem vereinbarten Kaufpreis (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Verkauft der Gesellschafter seine Immobilie bewusst zu einem niedrigen Preis an die eigene GmbH, zahlt die GmbH Grunderwerbsteuer nur auf diesen Preis. Den nicht bezahlten Teil des Werts legt der Gesellschafter verdeckt in die GmbH ein.

Der höhere Grundbesitzwert kommt nur zum Ansatz, wenn keine Gegenleistung vorhanden ist – etwa bei einem symbolischen Preis von 1 € – oder wenn die Übertragung auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage erfolgt, etwa als Sacheinlage gegen neue Anteile.

Ein Rechenbeispiel.

Ein Eigentümer besitzt seit 2008 ein schuldenfreies Mehrfamilienhaus in NRW mit einem Verkehrswert von 2 Mio. €. Er ist alleiniger Gesellschafter einer vermögensverwaltenden GmbH und verkauft ihr das Haus für 200.000 €, also 10 % des Werts.

Die Ersparnis beträgt 117.000 €. Gleichzeitig geht nichts verloren: Die GmbH setzt die Immobilie mit ihrem vollen Wert an und schreibt darauf ab. Die verdeckte Einlage von 1,8 Mio. € wird im steuerlichen Einlagekonto erfasst und kann später unter Umständen steuerfrei an den Gesellschafter zurückgezahlt werden.

Wie niedrig darf der Preis sein?

Ein symbolischer Preis führt zur Bewertung mit dem Grundbesitzwert und macht den Vorteil zunichte. Der Bundesfinanzhof hat im Jahr 2023 einen Kaufpreis von rund 15 % des Grundstückswerts ausdrücklich nicht als symbolisch angesehen (II R 19/20). Ein symbolischer Preis liegt erst bei einem krassen Missverhältnis vor. Ein Preis von 10 % ist in der Praxis verbreitet. Je weiter der Preis darunter liegt, desto größer wird das Risiko. Wirtschaftliche Gründe für den Preis – etwa die begrenzte Liquidität der GmbH – sollten dokumentiert sein.

Achtung: § 7 Abs. 8 ErbStG bei mehreren Gesellschaftern.

Die Gestaltung funktioniert sauber, wenn der Verkäufer alleiniger Gesellschafter der GmbH ist. Sind weitere Personen beteiligt – typischerweise die Kinder –, steigt durch die verdeckte Einlage auch der Wert ihrer Anteile. Diese Werterhöhung gilt nach § 7 Abs. 8 ErbStG als Schenkung des Einlegenden an die Mitgesellschafter.

Beispiel: Hält die Tochter 50 % der GmbH, steigt der Wert ihres Anteils um 900.000 €. Nach Abzug ihres Freibetrags von 400.000 € verbleiben 500.000 €. Die Schenkungsteuer beträgt 75.000 € – deutlich mehr, als bei der Grunderwerbsteuer gespart wurde.

Die Lösung liegt in der Reihenfolge: zuerst die Immobilie als Alleingesellschafter in die GmbH verkaufen, danach Anteile planvoll an die Kinder verschenken – unter Nutzung der Freibeträge und gegebenenfalls unter Nießbrauch.

Was außerdem zu beachten ist.

• Zehnjahresfrist: Liegt der Erwerb weniger als zehn Jahre zurück, gilt auch die verdeckte Einlage als Veräußerung. Der volle Wertzuwachs ist dann einkommensteuerpflichtig.
• Darlehen: Übernimmt die GmbH Darlehen auf der Immobilie, zählen sie zur Gegenleistung und erhöhen die Grunderwerbsteuer.
• Kaufvertrag statt Sacheinlage: Die Übertragung muss als echter Kaufvertrag erfolgen, nicht als Einlage im Gesellschaftsvertrag oder bei einer Kapitalerhöhung.
• Keine Rückkehr zum Nulltarif: Liegt die Immobilie einmal in der GmbH, sind spätere Verkäufe dort steuerpflichtig. Die private Zehnjahresfrist gilt nicht mehr.
• Erweiterte Kürzung sichern: Damit die Mieten nur mit rund 15,8 % belastet werden, darf die GmbH ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten.

Fazit.

Der Verkauf zu einem Bruchteil des Werts an die eigene GmbH ist eine der wirksamsten Möglichkeiten, Immobilien grunderwerbsteuergünstig in eine Kapitalgesellschaft zu überführen. Entscheidend sind die Haltedauer, ein nicht symbolischer Preis, die Finanzierung – und die Gesellschafterstruktur im Zeitpunkt der Übertragung.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung. Rechtsstand: Oktober 2026. Für die Richtigkeit im Einzelfall übernehmen wir keine Gewähr.