Restnutzungsdauer-Gutachten: Mehr Abschreibung für Bestandsimmobilien.
Warum 2 % AfA für ältere Gebäude oft zu wenig sind – und wie ein Gutachten die Abschreibung verdoppeln kann.
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Steuern auf Mieteinnahmen senken
Mehr Ertrag aus derselben Immobilie.
Ob Vermieter zu viel Steuern zahlen, entscheidet sich selten in der Steuererklärung, sondern beim Kauf, bei der Sanierung und in der Frage, wem die Immobilie gehört. Wir zeigen Ihnen, wo bei Ihren Objekten Spielraum liegt.
Für Eigentümer vermieteter Wohn- und Gewerbeimmobilien im Privatvermögen.
Der größte Hebel
Doppelte Abschreibung – ohne einen Euro mehr Aufwand.
Für Gebäude, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden, unterstellt das Gesetz eine Nutzungsdauer von 50 Jahren. Ein Mehrfamilienhaus aus den 1970er-Jahren hält aber kaum noch so lange. Wer eine kürzere Restnutzungsdauer nachweist, schreibt entsprechend schneller ab (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).
Seit Ende 2025 hat die Finanzverwaltung ihre strengen Vorgaben zu den Gutachten aufgehoben. Für viele Bestandsobjekte ist der Weg damit wieder offen.
Steuerersparnis pro Jahr
gesetzliche AfA 2 %8.400 €
Restnutzungsdauer 25 Jahre: AfA 4 %16.800 €
Vereinfachtes, illustratives Beispiel: Gebäudeanteil 1 Mio. €, Grenzsteuersatz 42 %. Die gesamte Abschreibung bleibt gleich, sie fließt aber doppelt so schnell. Kein Ergebnis für einen konkreten Fall.
Zwölf Prüfpunkte in vier Bereichen
Wo Vermieter am häufigsten Steuern verschenken.
Die Prüfpunkte folgen dem Lebenszyklus Ihrer Immobilie. Ausführlich mit allen Grenzen und Fristen finden Sie sie in unserer kostenlosen Checkliste.
01–03 · Abschreibung
Die Basis richtig legen
- Kaufpreis realistisch auf Gebäude und Grund und Boden aufteilen
- Richtigen AfA-Satz und Sonderabschreibungen nutzen
- Kürzere Restnutzungsdauer nachweisen
04–06 · Sanierung
Sofort abziehen statt abschreiben
- 15-%-Grenze in den drei Jahren nach dem Kauf einhalten
- Standardhebung vermeiden oder bewusst steuern
- Größeren Erhaltungsaufwand auf bis zu fünf Jahre verteilen
07–09 · Laufende Einkünfte
Nichts liegen lassen
- Darlehen den vermieteten Objekten zuordnen
- Werbungskosten vollständig erfassen
- Leerstand mit Vermietungsabsicht dokumentieren
10–12 · Struktur
Wem gehören die Mieten?
- Vermietung an Angehörige: mindestens 66 % der ortsüblichen Miete
- Umsatzsteuer bei gewerblicher Vermietung nutzen – § 15a im Blick
- Eigentumsstruktur auf den Steuersatz abstimmen
Wenn die Einzelmaßnahmen ausgeschöpft sind
Die großen Hebel liegen in der Struktur.
Ab einem gewissen Bestand bringt die Frage, wem die Immobilie gehört und in welcher Form, mehr als jede einzelne Werbungskostenposition. Zu jedem Weg finden Sie einen ausführlichen Fachbeitrag.
01
Restnutzungsdauer-Gutachten
Höhere Abschreibung für ältere Gebäude – beim Kauf und für Objekte, die Sie bereits halten.
Fachbeitrag 02Verkauf an die Familien-KG
Neue, höhere Abschreibungsbasis in der Familie. Die Kinder versteuern die Mieten; Ihr Veräußerungsgewinn ist nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei.
Fachbeitrag 03Immobilien-GmbH
Rund 15,8 % Steuer auf thesaurierte Mieten mit erweiterter Kürzung – für Eigentümer, die ansparen und reinvestieren.
Fachbeitrag 04Nießbrauch
Eigentum und Mieterträge gezielt trennen – je nachdem, wer die Einnahmen erhalten und versteuern soll.
Fachbeitrag 05Umsatzsteuer bei Gewerbe
Vorsteuer aus Kauf und Sanierung erstattet erhalten – und zehn Jahre lang keine Rückzahlung riskieren.
Fachbeitrag 06Vor dem nächsten Kauf
Immobilie oder Gesellschaft kaufen? Grunderwerbsteuer und künftige Abschreibung werden mit der Kaufform festgelegt.
Fachbeitrag
Worauf es ankommt
Fünf Fehler, die Vermieter über Jahre Geld kosten.
Die meisten dieser Fehler passieren einmal – und wirken dann über die gesamte Haltedauer. Umso wichtiger ist, sie vor der nächsten Entscheidung zu kennen.
- Kaufpreisaufteilung ungeprüft übernommen. Ein zu hoher Bodenanteil kürzt die Abschreibung für die gesamte Haltedauer.
- Zu früh zu viel saniert. Wer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % investiert, schreibt über Jahrzehnte ab statt sofort abzuziehen.
- Familienmiete nie angepasst. Sinkt die Miete unter 66 % der ortsüblichen Miete, kürzt das Finanzamt die Werbungskosten.
- Eigenkapital in die vermietete Immobilie. Zinsen für die selbst genutzte Wohnung sind nicht abziehbar, Zinsen für die vermietete schon.
- Umsatzsteuer-Option ohne Blick auf § 15a. Ein Mieterwechsel oder eine Übertragung kann die erstattete Vorsteuer zurückholen.
Lighthouse Insights
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Kostenlose Checkliste
Steuern auf Mieteinnahmen senken – 12 Prüfpunkte für Vermieter.
Drei Seiten zum Abhaken: Abschreibung, Sanierung, laufende Einkünfte und Eigentumsstruktur – mit allen wichtigen Grenzen, Fristen und Verweisen auf die Fachbeiträge.
- AfA-Sätze, 15-%-Grenze und 66-%-Grenze auf einen Blick
- Konkrete Hinweise, was Sie selbst prüfen können
- Unterlagenliste zur Vorbereitung Ihres Gesprächs
So begleiten wir Sie
Vom Struktur-Check zu mehr Nettoertrag.
Schritt 1
Kostenloser Struktur-Check
Neun Fragen, rund zwei Minuten: Sie sehen, welche der sieben Gestaltungen für Ihren Bestand eine nähere Prüfung verdienen.
Schritt 2
Strukturgespräch
60 Minuten mit Stefan Staib, vorbereitet durch eine schriftliche Analyse: welche Hebel bei Ihren Objekten greifen und mit welcher Größenordnung. 595 € inkl. USt.
Schritt 3
Umsetzung
Von der Beauftragung des Gutachtens über die Sanierungsplanung bis zur neuen Struktur – auf Wunsch zusammen mit Ihrer bisherigen Steuerberatung.
Ihr Ansprechpartner
Stefan Staib
Steuerberater, Diplom-Betriebswirt, Master of International Taxation
Als ehemaliger Leiter der Steuerabteilung eines der größten europäischen Immobilienkonzerne, seinerzeit börsennotiert im MDAX, bringt Stefan Staib fundierte Erfahrung in der Besteuerung und Strukturierung von Immobilien mit. Seit 2013 ist er Gesellschafter und Geschäftsführer von Lighthouse. Sein Fokus: steuerlich durchdachte Immobilienstrukturen, der Aufbau und Schutz von Vermögen und die vorausschauende Nachfolgeplanung.
Häufige Fragen
Was Vermieter uns fragen.
Ab welchem Bestand lohnt sich eine Prüfung?
Einzelne Prüfpunkte wie Kaufpreisaufteilung, 15-%-Grenze oder Familienmiete lohnen sich schon bei einer Wohnung. Strukturelle Wege wie eine Familiengesellschaft oder eine Immobilien-GmbH werden meist ab mehreren Einheiten oder einem Immobilienvermögen von etwa einer Million Euro interessant.
Kann ich ein Restnutzungsdauer-Gutachten auch für ein Objekt nutzen, das ich schon lange habe?
Grundsätzlich ja. Ob und ab wann sich die kürzere Nutzungsdauer auswirkt, hängt vom Einzelfall ab. Entscheidend sind ein sorgfältig begründetes Gutachten und das Verhältnis von Kosten und Steuerwirkung.
Lohnt sich eine Immobilien-GmbH für mich?
Vor allem dann, wenn Sie Mieterträge nicht für den Lebensunterhalt benötigen, sondern ansparen und reinvestieren möchten. Für die Übertragung bestehender Objekte spielen Grunderwerbsteuer und die Zehnjahresfrist eine große Rolle.
Ich vermiete an meine Kinder. Worauf muss ich achten?
Auf einen schriftlichen, fremdüblich durchgeführten Mietvertrag und eine Miete von mindestens 66 % der ortsüblichen Miete. Prüfen Sie die Miete regelmäßig, denn steigende Mietspiegel lassen ältere Familienmieten unbemerkt unter die Grenze rutschen.
Muss ich meine Steuerberatung wechseln?
Nein. Struktur-Check, Strukturgespräch und Gestaltungsberatung sind unabhängig von Ihrer laufenden Steuerberatung möglich. Auf Wunsch stimmen wir uns mit ihr ab.
Lighthouse Steuerberatung
Ihre Immobilie arbeitet. Die Struktur sollte es auch.
Finden Sie in zwei Minuten heraus, welche Hebel für Ihren Bestand in Betracht kommen – oder sprechen Sie direkt mit uns.