Restnutzungsdauer-Gutachten: Mehr Abschreibung für Bestandsimmobilien.
Warum 2 % AfA für ältere Gebäude oft zu wenig sind – und wie ein Gutachten die Abschreibung verdoppeln kann.
Wer ein vermietetes Gebäude kauft, schreibt es in der Regel mit 2 % pro Jahr ab. Das Gesetz unterstellt damit eine Nutzungsdauer von 50 Jahren – auch für ein Mehrfamilienhaus aus den 1970er-Jahren, das längst nicht mehr so lange halten wird. Wer nachweist, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist, darf entsprechend höher abschreiben (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).
Die gesetzlichen AfA-Sätze.
| Gebäude im Privatvermögen | AfA-Satz | Unterstellte Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| fertiggestellt vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
| fertiggestellt 1925 bis 2022 | 2 % | 50 Jahre |
| fertiggestellt ab 2023 | 3 % | 33 Jahre |
Weist ein Gutachten eine Restnutzungsdauer von beispielsweise 25 Jahren nach, beträgt die AfA 4 % pro Jahr.
Ein Rechenbeispiel.
Ein Investor kauft ein Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1975. Auf das Gebäude entfallen 1 Mio. € des Kaufpreises. Ein Gutachten belegt eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren.
| Gesetzliche AfA | Mit Restnutzungsdauer-Gutachten | |
|---|---|---|
| AfA-Satz | 2 % | 4 % |
| AfA pro Jahr | 20.000 € | 40.000 € |
| Steuerersparnis pro Jahr bei 42 % | 8.400 € | 16.800 € |
| AfA nach 25 Jahren | 500.000 € | 1.000.000 € |
Die Gesamtabschreibung bleibt gleich. Sie fließt aber doppelt so schnell – in den Jahren, in denen Finanzierung und Instandhaltung die Liquidität am stärksten belasten. Die Kosten des Gutachtens sind in der Regel nach dem ersten Jahr wieder eingespielt.
Was das Finanzamt jetzt verlangt.
Die Finanzverwaltung hatte im Februar 2023 sehr strenge Anforderungen formuliert: Verkehrswertgutachten mit Restnutzungsdauern nach der Immobilienwertermittlungsverordnung sollten nicht ausreichen. Der Bundesfinanzhof hat das nicht mitgetragen (IX R 25/19, IX R 14/23). Mit BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 wurde das Schreiben von 2023 aufgehoben.
Heute gilt:
- Jede sachgerechte Methode ist zulässig. Ein Bausubstanzgutachten ist nicht zwingend, auch ein Wertgutachten kann genügen.
- Die Gründe müssen benannt werden: technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung oder rechtliche Beschränkungen.
- Pauschale Erfahrungssätze reichen nicht. Das Gutachten muss sich mit dem konkreten Gebäude auseinandersetzen.
- Qualifizierter Gutachter: Öffentlich bestellte oder zertifizierte Sachverständige und Gutachterausschüsse sind die sichere Wahl.
Wann sich ein Gutachten lohnt.
- bei Gebäuden, die älter als 40 bis 50 Jahre sind und keine Kernsanierung erfahren haben
- bei hohem Gebäudeanteil am Kaufpreis
- bei hoher Steuerprogression oder in der Immobilien-GmbH mit hohen laufenden Erträgen
- unmittelbar nach dem Kauf – auch beim Verkauf an die Familien-KG oder die eigene GmbH, wenn eine neue AfA beginnt
Auch für Immobilien im Bestand kann das Gutachten nachträglich eingereicht werden. Die höhere AfA wirkt dann für die noch offenen Veranlagungen.
Fazit.
Das Restnutzungsdauer-Gutachten ist eines der einfachsten Mittel, die Steuerlast einer Bestandsimmobilie spürbar zu senken. Nach der Aufhebung des strengen BMF-Schreibens ist der Weg wieder offen – vorausgesetzt, das Gutachten ist sorgfältig begründet.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung. Rechtsstand: Oktober 2026. Für die Richtigkeit im Einzelfall übernehmen wir keine Gewähr.
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