Verkaufen statt verschenken: Immobilien an die Familien-KG veräußern.

Stefan Staib, Steuerberater · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit ca. 4 Minuten

Die Schenkung ist der klassische Weg, Immobilien an die nächste Generation zu geben. Doch sie hat Grenzen: Die Freibeträge sind schnell ausgeschöpft, und die Eltern verlieren Erträge, die sie für ihre Versorgung brauchen. Eine oft unterschätzte Alternative ist der Verkauf zum Marktwert an eine Familien-KG der Kinder – finanziert über ein Darlehen der Eltern.

So funktioniert das Modell.

1. Die Kinder gründen eine vermögensverwaltende Familien-KG.
2. Die Eltern verkaufen ihre Immobilie zum Verkehrswert an die KG, belegt durch ein Gutachten.
3. Den Kaufpreis stunden die Eltern als verzinstes Verkäuferdarlehen, gesichert durch eine Grundschuld.
4. Die KG vermietet weiter und bedient Zins und Tilgung aus den Mieteinnahmen.

Im Ergebnis tauschen die Eltern eine Immobilie gegen eine Darlehensforderung. Die Mieteinnahmen, die Wertsteigerung und das Vermögen selbst liegen künftig bei den Kindern.

Die vier steuerlichen Hebel.

• Keine Schenkungsteuer: Ein Verkauf zum Marktwert ist keine Schenkung. Freibeträge bleiben vollständig für andere Übertragungen erhalten.
• Steuerfreie Tilgung: Die Tilgungsraten sind für die Eltern Rückzahlung von Kapital und damit steuerfrei. Nur die Zinsen sind steuerpflichtig.
• Mieteinnahmen bei den Kindern: Die Kinder versteuern die Mieten mit ihrem persönlichen, meist deutlich niedrigeren Steuersatz. Die Zinsen ziehen sie als Werbungskosten ab.
• Höhere Abschreibung: Die KG schreibt auf den neuen Kaufpreis ab. Bei Bestandsimmobilien, deren alte Bemessungsgrundlage weitgehend verbraucht ist, steigt die AfA dadurch erheblich. Ein Gutachten über eine kürzere Restnutzungsdauer kann sie weiter erhöhen.

Voraussetzung für einen steuerfreien Verkauf ist, dass die Eltern die Immobilie länger als zehn Jahre halten. Innerhalb der Frist wäre der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft zu versteuern.

Ein Rechenbeispiel.

Die Eltern besitzen seit 1998 ein Mehrfamilienhaus mit einem Verkehrswert von 1,5 Mio. €. Die Nettokaltmiete beträgt 90.000 €, die Bewirtschaftungskosten 12.000 €, die verbleibende AfA 8.000 €. Die KG der beiden Kinder kauft zum Verkehrswert. Das Verkäuferdarlehen läuft 30 Jahre mit 3,0 % Zins; die Annuität beträgt 76.529 €.

Die Eltern haben trotz Verkauf rund 16.000 € mehr netto zur Verfügung. Die Familie zahlt im ersten Jahr rund 17.500 € weniger Steuern, sofern die Kinder keine hohen eigenen Einkünfte haben. Mit jedem Jahr sinkt der Zinsanteil, die steuerfreie Tilgung steigt – und die Wertsteigerung der Immobilie entsteht bereits bei den Kindern.

Selbst wenn die Zinsen dem persönlichen Steuersatz der Eltern unterliegen, bleiben ihnen rund 57.600 € netto und damit mehr als vorher.

Vereinfachte Darstellung: Gebäudeanteil 75 %, AfA 2 %, Steuersätze pauschal.

Worauf es ankommt.

• Fremdvergleich: Der Darlehensvertrag muss schriftlich geschlossen, marktgerecht verzinst, besichert und pünktlich bedient werden. Dient das Darlehen der Finanzierung einer vermieteten Immobilie, legt der Bundesfinanzhof einen etwas großzügigeren Maßstab an – die tatsächliche Durchführung bleibt aber entscheidend.
• Tragfähigkeit: Zins und Tilgung müssen aus den Mieten bezahlbar sein. Laufzeit, Zins und Tilgungsplan sollten realistisch kalkuliert werden.
• Abgeltungsteuer: Der Satz von 25 % gilt für Darlehen unter Angehörigen nur, solange die Eltern keinen beherrschenden Einfluss auf die Schuldnerin haben. Die Rolle der Eltern in der KG ist deshalb sorgfältig zu gestalten.
• Eltern nicht am Kapital beteiligen: Bei einer vermögensverwaltenden KG wird steuerlich auf die Gesellschafter durchgeschaut. Soweit die Eltern selbst beteiligt sind, liegt kein Verkauf vor – und keine neue AfA.
• Marktwert belegen: Liegt der Kaufpreis unter dem Verkehrswert, entsteht eine teilweise Schenkung. Ein Gutachten schützt beide Seiten.
• Grunderwerbsteuer: Erwerbe von Kindern von ihren Eltern sind befreit. Beim Erwerb über eine KG ist die Befreiung im Einzelfall zu prüfen.
• Erbfall: Die offene Darlehensforderung gehört zum Nachlass der Eltern. Sie lässt sich später durch Teilerlasse im Rahmen der Freibeträge abbauen – ein solcher Erlass darf aber nicht von Anfang an verabredet sein.

Verkauf oder Nießbrauch?

Beide Wege lassen sich kombinieren: etwa ein Teil des Portfolios unter Nießbrauch geschenkt, ein anderer Teil verkauft.

Fazit.

Der Verkauf an die Familien-KG nutzt das Einkommensteuerrecht statt der Freibeträge. Er verbessert oft die Liquidität der Eltern, verlagert Einkommen in niedrigere Progressionsstufen und erschließt neues Abschreibungspotenzial. Seine Stärke liegt aber in der sauberen Umsetzung: Ohne fremdüblichen Darlehensvertrag trägt das Modell nicht.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung. Rechtsstand: Oktober 2026. Für die Richtigkeit im Einzelfall übernehmen wir keine Gewähr.