§ 15a UStG: Wenn die Vorsteuer zehn Jahre später zurückkommt.

Stefan Staib, Steuerberater · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit ca. 3 Minuten

Wer eine Gewerbeimmobilie kauft oder saniert und an Unternehmer vermietet, kann zur Umsatzsteuer optieren und sich die Vorsteuer aus Kaufpreis und Baukosten erstatten lassen. Das verbessert die Finanzierung erheblich. Der Vorteil steht aber unter Vorbehalt: Ändert sich die Nutzung innerhalb von zehn Jahren, muss die Vorsteuer anteilig zurückgezahlt werden (§ 15a UStG).

Das Prinzip.

Der Vorsteuerabzug richtet sich nach der Verwendung im Erstjahr. Für Grundstücke und Gebäude gilt ein Berichtigungszeitraum von zehn Jahren ab der erstmaligen Verwendung; für andere Wirtschaftsgüter sind es fünf Jahre. Jedes Jahr wird geprüft, ob die Immobilie noch so genutzt wird wie im Erstjahr. Weicht die Nutzung ab, wird für dieses Jahr ein Zehntel der ursprünglichen Vorsteuer korrigiert – zugunsten oder zulasten des Eigentümers.

Die typischen Auslöser.

• Mieterwechsel: Ein Arzt, eine Bank, eine Versicherung oder ein Bildungsträger führt steuerfreie Umsätze aus. An ihn kann nicht steuerpflichtig vermietet werden.
• Umnutzung zu Wohnzwecken: Die Vermietung von Wohnraum ist zwingend steuerfrei.
• Steuerfreier Verkauf: Der Verkauf ohne Option zur Umsatzsteuer löst die Berichtigung für den gesamten Restzeitraum auf einen Schlag aus.
• Wechsel zur Kleinunternehmerregelung oder Entnahme: Auch das ist eine Änderung der Verhältnisse.

Ein Rechenbeispiel.

Eine GmbH erwirbt ein Bürogebäude für 2 Mio. € zuzüglich 380.000 € Umsatzsteuer, vermietet steuerpflichtig und zieht die Vorsteuer voll ab. Nach vier Jahren verkauft sie das Objekt steuerfrei an einen privaten Investor.

Hätte die GmbH beim Verkauf zur Umsatzsteuer optiert oder wäre der Verkauf eine Geschäftsveräußerung im Ganzen gewesen, wäre keine Rückzahlung angefallen.

So sichern Sie die Vorsteuer.

• Option im Kaufvertrag: Beim Verkauf an einen Unternehmer kann zur Umsatzsteuer optiert werden. Die Option muss im notariellen Vertrag erklärt werden; die Steuer schuldet dann der Käufer.
• Geschäftsveräußerung im Ganzen: Wird ein vermietetes Objekt mit den Mietverträgen verkauft und setzt der Käufer die Vermietung fort, ist der Verkauf nicht steuerbar. Der Käufer tritt in den Berichtigungszeitraum ein.
• Mietverträge absichern: Klauseln verpflichten den Mieter, das Objekt nur für vorsteuerunschädliche Umsätze zu nutzen, und regeln Schadensersatz bei Verstoß.
• Leerstand dokumentieren: Bei Leerstand zählt die Verwendungsabsicht. Vermarktungsunterlagen, die auf steuerpflichtige Vermietung zielen, sichern den Vorsteuerabzug.
• Flächen sauber aufteilen: Bei gemischt genutzten Objekten bestimmt der Flächenschlüssel, wie viel Vorsteuer abziehbar ist – und wie viel später berichtigt wird.

Die Bagatellgrenzen.

• Beträgt die Vorsteuer für ein Wirtschaftsgut nicht mehr als 1.000 €, entfällt die Berichtigung.
• Ändert sich die Nutzung um weniger als 10 Prozentpunkte, wird nur berichtigt, wenn der Betrag 1.000 € übersteigt.
• Beträgt der jährliche Berichtigungsbetrag nicht mehr als 6.000 €, wird erst am Ende des Berichtigungszeitraums berichtigt.

Bei Immobilien sind diese Grenzen schnell überschritten.

Fazit.

§ 15a UStG macht die Vorsteuer aus Immobilieninvestitionen zu einem zehnjährigen Versprechen. Wer Mietverträge, Nutzungsänderungen und Verkäufe mit Blick auf die Vorsteuer plant, vermeidet Rückzahlungen, die häufig höher sind als der Gewinn aus dem Geschäft.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung. Rechtsstand: Oktober 2026. Für die Richtigkeit im Einzelfall übernehmen wir keine Gewähr.