Der Nießbrauch: Verschenken, ohne loszulassen.

Stefan Staib, Steuerberater · Stand: Oktober 2026 · Lesezeit ca. 3 Minuten

Wer Immobilien zu Lebzeiten an die Kinder überträgt, steht vor einer einfachen Frage: Wovon lebe ich danach? Der Nießbrauch beantwortet sie. Das Eigentum geht über, die Erträge bleiben bei den Eltern. Gleichzeitig sinkt die Schenkungsteuer – oft um mehr als die Hälfte.

Was der Nießbrauch ist.

Der Nießbrauch ist das im Grundbuch eingetragene Recht, eine fremde Sache zu nutzen und ihre Erträge zu ziehen. Der Nießbraucher vermietet, kassiert die Miete und trägt die laufenden Kosten. Der Eigentümer hat das „nackte“ Eigentum – bis der Nießbrauch endet.

Zusätzlich wird zwischen Brutto- und Nettonießbrauch unterschieden. Beim Nettonießbrauch trägt der Nießbraucher auch große Reparaturen und Tilgungen. Das muss ausdrücklich vereinbart werden.

Der erbschaftsteuerliche Effekt.

Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird vom Wert der Schenkung abgezogen. Er ergibt sich aus dem jährlichen Reinertrag und einem altersabhängigen Vervielfältiger, den das Bundesfinanzministerium jährlich veröffentlicht. Der Jahreswert ist auf den Steuerwert der Immobilie geteilt durch 18,6 begrenzt.

Beispiel: Ein 65-jähriger Vater schenkt seiner Tochter ein Mehrfamilienhaus mit einem Steuerwert von 1,2 Mio. € und 54.000 € Jahresreinertrag.

Stirbt der Vater, erlischt der Nießbrauch. Die Tochter erhält die volle Nutzung, ohne dass erneut Erbschaftsteuer anfällt. Stirbt er allerdings sehr früh nach der Schenkung, korrigiert das Finanzamt den Abzug nach § 14 Abs. 2 BewG.

Die einkommensteuerliche Seite.

Beim Vorbehaltsnießbrauch versteuert weiterhin der Schenker die Mieteinnahmen. Er darf auch die Abschreibung fortführen und die Kosten abziehen, die er trägt. Für die Kinder entsteht zunächst keine Steuerlast.

Anders beim Zuwendungsnießbrauch: Der Nießbraucher versteuert die Mieten, darf aber keine Abschreibung geltend machen. Der Eigentümer hat keine Einnahmen und kann seine Abschreibung ebenfalls nicht nutzen. Die AfA geht damit verloren.

Pflichtteil: Die Frist läuft nicht.

Schenkungen werden bei der Pflichtteilsberechnung jährlich um 10 % abgeschmolzen und sind nach zehn Jahren ganz heraus. Beim Vorbehaltsnießbrauch beginnt diese Frist nach ständiger Rechtsprechung des BGH jedoch nicht zu laufen, weil der Schenker den wirtschaftlichen Genuss nicht aufgibt. Wer Pflichtteilsansprüche reduzieren möchte, braucht deshalb andere Instrumente – etwa einen Pflichtteilsverzicht.

Die häufigsten Fallstricke.

• Verzicht auf den Nießbrauch: Gibt der Vater den Nießbrauch später unentgeltlich auf, ist das eine neue Schenkung in Höhe des dann noch bestehenden Kapitalwerts.
• Unklare Lastenverteilung: Ohne klare Regelung streiten Nießbraucher und Eigentümer über Dach, Heizung und Darlehen – und keiner kann die Kosten steuerlich nutzen.
• Ehegatten vergessen: Ein Nießbrauch nur für einen Elternteil lässt den überlebenden Partner ohne Einkommen. Ein Sukzessivnießbrauch löst das, verursacht aber gegebenenfalls eigene Schenkungsteuer.
• Darlehen auf der Immobilie: Übernimmt das Kind Schulden, ist die Schenkung teilentgeltlich. Das kann ertragsteuerliche Folgen haben.
• Betriebsvermögen: Bei Gesellschaftsanteilen muss der Beschenkte trotz Nießbrauch Mitunternehmer bleiben. Sonst gehen Buchwertfortführung und Verschonung verloren.

Fazit.

Der Nießbrauch ist das Instrument, mit dem Eltern früh übertragen können, ohne ihre Versorgung zu gefährden. Seine Wirkung hängt aber an Details: an der Form, an der Lastenverteilung und am Zusammenspiel mit Pflichtteil, Finanzierung und Gesellschaftsrecht.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung. Rechtsstand: Oktober 2026. Für die Richtigkeit im Einzelfall übernehmen wir keine Gewähr.